八秀不動産株式会社のブログ｜馬込沢の不動産なら、地元の不動産会社【八秀不動産】

牡鹿台ハイツの成約価格が激変しています。

☆馬込沢の中古マンション・土地・戸建住宅等の不動産価格が年初から、高値での成約が続いています。
牡鹿台ハイツは当社から近く、数多く成約のお手伝いをさせていただいていますが(総戸数303戸・当社、成約64件)、今年(令和4年)は様相が違っています。
昨年までは、成約価格にさほどの変化はありませんでしたが、今年は異常とも思えるような状況です。今年も何件か成約のお手伝いをさせていただいていますが、昨年と比較するとかなりの高値で成約致しました。

☆マンション等の不動産売却のご依頼をお受けしたときの査定には注意が必要です。
(1) 最新の成約事例
(2) 購入ご希望お客様の情報(直近の)
(a)「最近、買いそびれました」
(b)「購入希望額はリフォーム前で〇〇万円位・リフォーム後で〇〇万円位です」
(c) 以前より、高値での購入ご希望のお客様が増えています。
(3) 昨年までの査定と違って、上記(1)(2)などの生きた情報が重要になります。

撮影 2022/12/25 PM4:29 牡鹿台ハイツ6号棟横から、日没の様子

リフォーム工事後に、販売を予定している物件 (令和4年11月15日)

(1) 丸山2丁目中古戸建住宅…リフォーム工事中、工事完了予定は令和5年1月。
◆リフォーム工事内容
○内装、ユニットバス・システムキッチン・ウォシュレット・ドア等の建具取替え新設工事、床フロアータイル・壁紙張替等 ○外装、屋根・外壁塗装工事他
◆物件概要
○所在地/船橋市丸山2丁目 ○交通/馬込沢駅 徒歩約15分 ○土地/71.19㎡(公簿) ○建物/66.24㎡(公簿) ○構造・規模/木造2階建 ○都市計画・用途地域/市街化区域・第1種低層 ○建ぺい・容率/50%・100% ○築年月/平成5年7月 ○現況/空家 ○道路巾員/北・約4m

(2) 牡鹿台ハイツ…リフォーム工事着工予定は令和5年2月上旬。→契約済になりました。令和4年12月12日
◆リフォーム工事内容、未定
◆リフォーム工事履歴 (平成26年 6月)
○床下配管取替工事・システムキッチン、ユニットバス、便器、洗面化粧台取替工事 ○南側和室4.5帖を洋室6帖へ変更・LDK、南側洋室、廊下のフローリング工事
◆物件概要
○マンション名/牡鹿台ハイツ4号棟 ○間取り/3LDK○所在地/船橋市藤原7丁目 ○交通/馬込沢駅 徒歩約8分 ○構造・規模/RC 3階建・2階部分 ○専有面積/75.17㎡ ○ﾊﾞﾙｺﾆｰ/7.76㎡ ○都市計画・用途地域/市街化区域・第1種低層 ○建ぺい・容率/40%・80% ○築年月/昭和48年8月 ○現況/所有者居住中

不動産の契約や決済(引渡)は、大安？
六曜(日の吉凶)を信じる人は少なくなっているようですが、結婚式と同様に当事者にとっては大事な日となる為、不動産の契約や決済(引渡)は吉日の大安・友引・先勝になります。取引の相手・出席者のお気持ちを考えて、という事もあると思います。
昨日、10/31(月)は仏滅でした。調整がつかず、仏滅の決済(引渡)となってしまいました。幸い売主様も買主様も気にしないとの事でしたが、長いこと不動産業務に携わっていますが、初めての経験でした。当然ですが、仏滅の取引でも、スムーズに取引を終え、売主様・買主様にとって “良き一日” になったと思います。

現金取引の場合、決済・引渡は不動産会社で行います。

住宅ローン利用の場合は、銀行で不動産の決済・引渡をしますが、現金取引の場合は不動産会社で行います。

この場合、買主様は残金や登記費用・仲介手数料等の諸費用支払の為に①現金又は②預手(預金小切手・銀行振出の小切手)をご持参する必要があります。

但し多くの場合、①高額な現金を持参したくない②預手は面倒などの理由で、現金の授受は銀行で行う事になります。

銀行ローン無しの場合の実際の手順は次のようになります。
(1) 不動産会社に売主様・買主様・司法書士さん・仲介業者が集まります。
(2) 登記関係の書類を作成
(3) 領収書や銀行提出用の払戻票・入金票や振込票の作成
(4) 全員で近くの銀行に行き、残金や諸費用の授受を行います。

当社で現金取引の決済をするときは、多くの場合京葉銀行・馬込沢支店で現金授受を行う事になります。他に馬込沢に支店のある銀行は東信さんと郵便局だけです。特に馬込沢のマンション・牡鹿台ハイツは管理費等の引落としが京葉銀行に指定されていたりするので、馬込沢にお住まいの方の多くは京葉銀行に口座を持っています。

「馬込沢の不動産市況や牡鹿台ハイツの相場などを知りたい」
馬込沢地域では不動産の売却物件が少なくなっているのですが、馬込沢のマンション・牡鹿台ハイツにお住まいの方から、馬込沢の不動産市況や牡鹿台ハイツの相場などを知りたいとのお電話を頂きました。
去年までと今年に入ってからとは、売出し価格・成約価格が変化して来ている事をお伝えして、売却をお考えの時はお手伝いさせていただこうと思います。
撮影 2022/10/21 船橋市藤原4-41

働かないアリの価値は?
不動産の仕事は暇な時もあるのに、たまたま重なってしまう時もあります。このところ、休日出勤が続き疲れ気味でした。そんな時、目にした新聞記事にこんなのがありました。「働かないアリの価値は?」

◇緊急事態に出動する待機要員
働かないアリにも、価値がある。働き者のように見られているアリも、巣の中には2割位の働かないアリがいるそうです。この働かないアリは緊急事態に出動して、巣を守るそうです。

◇仕事は7割で
何が起きるのか予測できないのが現代だ。いざという時に対応できるようにゆとりを持っていた方が強い。- 東京大先端科学技術研究センター・西成活裕教授 -
2022/10/09 読売新聞 朝刊

不動産の決済(物件の引渡)は通常、銀行で行います。
買主様が銀行ローンを使う場合は勿論、決済時には高額な金銭授受が伴うため決済場所は銀行になるのが普通です。

馬込沢地域の不動産取引の場合、決済は当社か船橋市・鎌ヶ谷市内の銀行で行うのですが、買主様の取引銀行が馬込沢の近くにはなく、今日は松戸市内の銀行来ています。売主様には馬込沢からお越し頂くことになっていおり、私は自宅が流山なので、直行です。‥‥続きを見る

ハザードマップは市役所で貰えます。

最近は気候変動による自然災害が増え、特に集中豪雨による洪水・水害が頻発・激甚化しています。
所属する不動産協会の法定講習でも、契約時の重要事項説明の中で特に重要な項目として、洪水・水害付いての説明を取り上げています。不動産の売買契約時には、各市町村が作成した水害ハザードマップを添付して説明するよう指導しています。

☆今週はマンションの契約があるので、鎌ヶ谷市役所・安全対策課に行き、「水害ハザードマップ」もらい、お話を聞いてきました。
鎌ヶ谷グリーンハイツは二和川と中沢川の合流地点にあり、浸水想定地域になっています。

☆馬込沢駅構内が浸水した9年位前の、豪雨では鎌ヶ谷グリーンハイツは住戸に被害はありませんでしたが、周辺は道路冠水となりました。(弊社、住民からの聞き取り調査による)

最近はファクスをあまり使わなくなっていた為、ファクスによる案内を見逃していました。

所属する不動産の協会から、送られてきた「eラーニング法定研修」案内ファクスを見逃していました。2回目の案内を見たのが9/22(木)でしたが、受講の期限は9/30でした。

講習は、1部〜4部(各120分・計480分)と長時間の上、たまたま仕事が契約・決済と重なり、期限まで時間がありません。なんとか切り抜けようと思いますが、不要と思われていた受信ファクスの確認を怠ったのが悔やまれます。

不動産業界もファクスで書類をお送りする機会が少なくなり、送られてきたファクスを見るのも怠ってしまう事があります。

送られてくる書類は殆どが必要のない広告の為、ファクスは選んでプリントアウトする機種が主流になってきているのが、「見るのも怠ってしまう」原因の一つです。

また、お客様などに資料をお送りする際も、不動産の資料はファイル容量も大きいので、FAXや郵送ではなく、メール(Eメール)やファイル転送サービスを使うようになってきました。


※1. 法定研修‥会場へ出向いていました。
コロナ以前は不動産会社の定休日(水)に、年に2 回、所属する全日本不動産協会・千葉県本部主催の千葉市幕張会場に出向き1 時から4 時半までビッシリと研修を受けていましたが、コロナの影響でPCによるeラーニング法定研修になりました。

※2. 重要事項調査報告書‥以前はFAXで作成依頼をしていました。
中古マンションの契約時には、上記書類や管理規約集等を添付する必要があり、昨年まではFAXにより送付依頼をしていたのですが、現在は管理会社のサイトを通じて、依頼する方法に変わっています。

契約や決済の前日には、確認のショートメールを入れるようにしています。

不動産の契約や決済は午前中か午後一番が多く、最近は前日に必ず確認しているのですが以前、契約の事をすっかり忘れて契約予定時には、お客様は就寝中という事がありました。

今日は台風が接近していることもあり、当日に確認の連絡を取ろうと思っていましたが、今のところさほど心配する必要はないようです。風が少しありますが、現在の馬込沢はこんな状態です。牡鹿台ハイツ9号棟前の藤原公園にて。
撮影 2022/09/19 AM11:20 船橋市藤原7-41 藤原公園