八秀不動産株式会社のブログ 11ページ目｜馬込沢の不動産　八秀不動産株式会社

引越ししたら、3年以内の売却で税金優遇

☆土地や建物を売却し、利益が生じた場合にはその利益に対して、所得税と住民税がかかりますが、
☆ 自宅売却の場合は、特例（居住用財産・3,000 万円の特別控除）がありますので、利益が3,000 万円以下であれば税金はかかりません。
☆この場合、転居してから3 年後の12 月31 日までに、売却することが条件となりますので注意が必要です。

◇国税庁ホームページ
土地や建物の譲渡所得に対する税金
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm
居住用財産を譲渡した場合の3,000 万円の特別控除の特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

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最近の不動産取引では、売主様がご高齢のケースが増えてきました。

90才代・100才代のご高齢の方がご自宅やご所有の不動産を売却する時は多くの場合、ご家族の方が代理人となり、お取引をします。
この場合、契約は代理人だけでできるのですが、決済は代理人だけではできません。決済というのは残代金の授受と所有権の移転登記をする事なのですが、所有権移転登記は司法書士さんに依頼(委任)することになります。この所有権移転登記の委任は代理人が司法書士さんに委任することはできません。所有者ご本人が直接、司法書士さんに委任する必要があります。

☆実際の取引では決済の何日か前に、司法書士さんにご本人が入居中の介護施設等に行ってもらい、(1)本人確認と(2)意思表示能力の確認をする事になります。認知症かどうかの確認になります。
☆司法書士さんの質問内容は大体、次のような項目になります。(1)ご自宅のご住所(2)お名前(3)年齢(3)生年月日(4)干支・えと(5)売却の意思などです。
☆司法書士さんとの面談で認知症では無いのに、あがってしまう事もあるので、ご本人に想定される質問項目を予めお伝えしておく事も必要かと思います。
☆司法書士さんとの面談で、認知症の疑い有りと判断された時は医師の診断を受け、認知症の場合は「成年後見人制度」を利用する事になります。

☆ 「成年後見人制度」「母親が認知症で、自宅を売却できない？」　
https://hasshuu.com/cms/slog/entry/19

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売地、古家あり・更地渡し
☆築30年以上の戸建住宅は多くの場合、「売地、古家あり・更地渡し」としての売買となります。この場合、売主様は契約後、引渡しまでに建物を解体して更地にする必要があります。
☆建物の解体工事費が高くなっています。産廃の処分費用の高騰が原因だそうです。
☆建物内の残置物撤去は業者に依頼すると高くなるので、自分で市の焼却場に持ち込むなどして処分できれば経費節減になります。

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中古住宅を売却する時は建築確認済証(建築確認通知書)が必要になります。

住宅ローン利用の場合は建築確認済証が必要になる場合があります。
☆紛失した場合は市役所で発行する建築計画概要書や台帳記載事項証明書でそれに代える事ができます。
☆船橋市役所(建築課)の場合、建築計画概要書は1枚10円でコピーしてくれます。建築確認済証や検査済証の確認番号、年月日が記載されている台帳記載事項証明書は400円で発行してくれます。

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土地売買でも、売主様は瑕疵担保責任を負います。
☆瑕疵とは隠れたキズ・欠陥の事です。地中にコンクリートガラ、杭、井戸、浄化槽などが埋設されている場合、売主様の責任と負担で撤去する必要があります。
契約書では「売主は、買主に対し引渡完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負う」となっています。
☆古家解体・更地渡しの場合、浄化槽撤去等は気が付くのですが、売主様も知らない、現在は使っていない井戸が埋設されている場合があり、注意が必要です。

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久しぶりに晴れて気温は28度ありますが、風が少しありカラッとしています。明日から、また天気が悪くなるようです。
撮影 2020/06/29 PM3：10 馬込沢駅の西口

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この通りは馬込沢駅西口から若葉保育園横を通り牡鹿台ハイツへ続きます。牡鹿台ハイツ13号棟先でクランクし、まっすぐ行くと鎌ヶ谷グリーンハイツです。
この通りの南側は船橋市藤原7丁目、北側は鎌ケ谷市馬込沢です。さらに、鎌ヶ谷市馬込沢の北側は船橋市丸山1丁目になります。この辺は船橋市と鎌ケ谷市が入り組んでいます。

八秀不動産は馬込沢の会社です。船橋市・鎌ヶ谷市の不動産を中心に、お取り扱いさせていただいています。お気軽にご相談いただきますよう、お願い申し上げます。

デジタル化の際に、間違えて登記簿に記載されてしまっている事があります。
☆ 所有者がお持ちの権利証や登記簿稿本などを司法書士さんに確認してもらったところ、権利証やデジタル化する前の登記簿帖本には土地・建物共に正しい所有者名の記載がありました。
☆ 登記簿をデジタル化する際に法務局が間違えたのではないかとのことでしたので、証拠となる書類（権利証と当時の手書きの鋭本）を司法書士さんにお渡しして、法務局に直しても貰うよう依頼をする事になりました。

西森さんは地元の司法書士さんです。馬込沢駅から徒歩3 分位、第一踏切商店街に事務所があります。元の事務所の敷地内に、みどりのトンガリ帽子の綺麗な新事務所ができましたていました。左隣りあるのがご家族が経営する " 光の子保育園" です。

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水道事務所・船橋北支所
☆新京成線の高根公団駅のすぐ近くにあります。水道管の埋設状況はここで調べます。水道管の埋設図はここに来ないと、取得できません。北支所の管轄は船橋市北部と鎌ヶ谷市になります。
☆不動産(土地・建物)の売買契約にあたって、不動産仲介業者は重要事項説明書で買主様・売主様に重要事項の説明をする必要があります。説明事項については、殆ど市役所(船橋市役所・鎌ケ谷市役所等)で調査ができます。都市計画課・道路管理課・建築指導課・下水道管理課などで調べる事ができ、関係図面等も取得できます。
☆水道管の埋設図とガス管の埋設図だけは、それぞれ水道局と京葉ガスから取得する必要があります。ガス管の埋設図はファックスで依頼しファックスで送ってもらえます。

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土地売買契約で、『測量結果による解約特約は可能』

(1)公簿売買で測量を条件とした場合、登記簿面積と実測面積とに差異が出ても、売買金額の清算はしませんが、
(2)実測面積が一定の面積を下回った時は買主は希望する規模の建物を建てる事が出来ないので、解約という特約をする事が可能かどうか。

☆大手の不動産仲介実務担当は公簿売買の場合、『売買金額の清算だけでなく、解約の特約も認められない。』
☆所属する不動産協会の法律相談窓口で確認したところ、『解約条件の特約は可能です。法律上、問題はありません。』

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#馬込沢 #鎌ヶ谷市 #船橋市