八秀不動産株式会社のブログ 3ページ目｜馬込沢の不動産　八秀不動産株式会社

牡鹿台ハイツのガクアジサイの花
船橋市藤原7丁目、牡鹿台ハイツ14号棟・北側の森は開発により、木々が伐採され、宅地造成が進んでいます。以前は鬱蒼とした森の東端の小径沿いに紫陽花の花が咲いていました。2018年6月の写真です。
牡鹿台ハイツ12号棟横にはガクアジサイの花が今もきれいに咲いています。牡鹿台ハイツは馬込沢駅の西側、徒歩約7~8分のところにあるマンションです。
撮影 2020/06/20 PM5:02

あじさいの花が咲いています。ここは鎌ケ谷市西道野辺、鎌ヶ谷グリーンハイツ23号棟前の公園。
桜の頃には、近隣の人たちのお花見スポットになっています。鎌ヶ谷グリーンハイツは馬込沢地域や鎌ヶ谷市および船橋市内のマンションの中で一番安い中古マンションの一つです。価格が250 万円から550 万円の物件が10 件前後、売りに出ています。5 階建でエレベーターがないので、1 階・2 階のマンションが売れています。
撮影 2020/06/20 AM11：18

リフォーム工事は、どこに頼んだらいいの？
リフォーム工事中の中古マンション工事はリフォーム工事専門の「ハウスケア青葉」さんです。代表が自ら、壁紙を貼り、隣の部屋では、大工さんが床を貼っています。丁寧な仕事で、工事代も良心的な為、リピーターが多いようです。地元の業者さんなので、馬込沢のマンション(牡鹿台ハイツなど)や戸建住宅のリフォーム工事を数多く請け負っています。
◇1階・2LDK+S・専有面積、59.16㎡(17.89坪)

馬込沢地域・鎌ヶ谷市・船橋市の中古戸建て・中古マンション・土地などの売却物件を募集しています。

☆八秀不動産は馬込沢の会社です。馬込沢にお住いの皆様のお役に立てればと思っております。
ご所有の不動産で、利用されていない「戸建て・マンション・土地など」がございましたら、弊社でご売却などのお手伝いをさせていただきますようお願い申し上げます。

☆空き家となっている戸建て・マンションや土地には、使用していなくても、「固定資産税等」や「草刈り等の維持費」のご負担があるかと思います。マンションの場合は固定資産税等の他に、管理費・積立金がありますので、年間のご負担は273,900円(3LDK・75.17㎡)になります。
昨年、成約のお手伝いをさせていただいたケースでは28年間、空き家のまま所有されていましたので、お支払いになった固定資産税等・管理費・積立金の総額は 767万円になっていました。
お客様は不要な支払が767万円になっている事に驚いていらっしやいました。早速、弊社に売却のご依頼をいただき、お客様が納得いただける金額で、早期に成約することができました。

八秀不動産(ハッシュウ フドウサン)は馬込沢の会社です。馬込沢地域・鎌ヶ谷市・船橋市の戸建て・マンション・土地などの売却物件を募集しています。査定無料・資料請求無料・その他、ご相談等無料です。

お気軽にお問い合わせください。馬込沢の皆様のお役に立ちたいと思っています。　どうぞ、宜しくお願い申し上げます。

中古マンションが売れない！ 管理棟等の持分が無いと、ローンが使えず売れない事があります。

規模の大きなマンションには、管理棟などの別棟があります。中古マンションを売却する時に、管理棟等の持分が無い事があります。この持分移転登記漏れは、以前購入した時に、不注意により専有部分だけしか移転登記をしなかった場合もありますが、多くの場合は相続・競売の時に起こっています。管理棟等の持分が無くても、不都合な事も無く居住する事が出来ますが、このマンションを購入される方はローンを利用する事が出来ません。欠陥の有る物件という事になり、売れなくなる場合もあります。管理棟等の持分移転登記漏れがわかった時は、司法書士さんに依頼し、出来るだけ早く解決する事が必要です。時間の経過と共に、以前の所有者に相続が発生したり、連絡が取れなくなってしまいます。馬込沢の中古マンションでは、鎌ヶ谷グリーンハイツや牡鹿台ハイツで、この管理棟等の持分移転登記漏れが起きています。

☆いろいろ手を尽くしても、以前の所有者と連絡が取れず、行方不明の場合には解決方法があります。
裁判所に「不動産の持分移転請求訴訟」することになります。行方不明者に対する訴訟のため、裁判所による公示送達という方法をとります。この裁判の判決をもとに、持分移転登記が出来ます。

☆牡鹿台ハイツでは、上記の管理棟の持分移転登記漏れがありましたが、地元・馬込沢の西森司法書士さんに依頼し、判決にもとづくき、持分移転登記をする事ができました。
地元の司法書士さんなので、別棟の存在を見逃す事もありません。鎌ヶ谷グリーンハイツや牡鹿台ハイツなど馬込沢のマンションを数多く手がけていらっしゃいますので、安心して登記業務をお願いできます。

自分で出来る「土地の査定方法」

だいたいの目安となる査定であれば、簡単な方法があります。
「評価証明書」があれば、出来ます。

1. 公示価格を基にした、査定方法です。
2. 公示価格は、時価と考えて差し支えないと思います。
地域・時期によりますが、現在は年初との価格変動が殆どありません。
3. 所有不動産(土地)の固定資産税・評価証明書を取得します。所有者であれば、
市役所で取得できます。
4. 固定資産税の評価額は公示価格の70%を目安に、決めています。
評価額を70%で割った金額が対象土地の時価相当額(公示価格相当額)になります。

※"崖地" "旗竿地" "浸水被害" 等、固有の条件があれば、考慮する必要があります。
※不動産会社は通常、"成約事例" "公示価格" "路線価" "市況" "公図" "謄本" "測量図" 等をもとにして、
現地調査をした上で、査定します。
※固定資産税の評価額は3年に1度、評価替えをしています。来年(令和3年度)、評価替えになります。

※古家がある場合は、取壊し費用が150万円前後かかります。築25年以上の建物は、流通市場では評価額は無しです。
※中古住宅(一戸建て)、中古マンションの査定方法は次回で…。

「中古マンションの査定方法」 むずかしいマンションの査定

☆馬込沢地域の中古マンション・土地・中古戸建などの売却物件を募集しています。査定無料・資料請求無料・その他、ご相談等無料です。

☆「土地」「中古住宅」の査定は公示価格・基準地価・路線価・固定資産税評価額などに基づいて査定することができます。査定ソフト・システムを利用して、成約事例・売買事例の金額等を入力することにより、比較的簡単に査定できます。算出された査定額が実勢と大きく違うことはないと思われます。

☆「中古マンション」の査定は、公示価格・基準地価などに基づいて査定することができません。査定ソフト・システムを利用して査定することもできますが、実勢との誤差が200万円から400万円という場合もあります。
過去の成約事例や近隣成約事例の金額・数値だけを頼りにした査定システム利用の場合は、実勢からかけ離れたものになりがちです。明らかに安すぎたり、高すぎる金額で売り出されたケースもありました。

☆「中古マンション」の査定は、室内の状況・リフォーム履歴などが重要となります。
同一マンションや近隣マンションの成約事例との比較により算出されたものが、最も実勢に近い査定額になります。

☆特に、「マンションの査定」は難しいので、他地域の物件査定のときは、地元の業者に聞くこともあります。逆に他の地域の業者から相談を受ける事もあります。

◇八秀不動産(ハッシュウ フドウサン)は馬込沢の会社です。馬込沢の皆様のお役に立ちたいと思っています。どうぞ、宜しくお願い申し上げます。

母親が認知症で、自宅を売却できない？
認知症の母親の介護費用を捻出するため、娘さんは母娘の二人で住んでいた共有の自宅(土地・建物)を売却し、買替でマンション購入を考えていました。

☆法的に意思能力の無い母親が売買契約をすることが出来ない事を知った娘さんは、簡単に出来るという知人の勧めもあり、ネット情報等を頼りに、自分で家庭裁判所に成年後見人の申立てを申請しようとしていました。申し立ての為に、何ヶ月もかけて必要書類を集めたりしていましたが、上手くいかず行き詰まってまいました。

☆そんな時に、その家を購入したいという方がいらっしゃいましたので、その旨を娘さんにお話し、申し立て業務専門の司法書士さんに依頼することをお薦めしました。
依頼後は手順よく進み、3ヶ月位で、裁判所から後見人の選定を受けることができました。ただ、後見人は娘さんと裁判所の指定する司法書士さんが、二人選任されました。
選任された司法書士さんが財産管理、娘さんは看護契約などの身上監護を分担することになりました。自宅の売却や買替のマンション購入契約は選任された専門職の司法書士さんがすることになりました。
お母様の所有する不動産・預金などはその司法書士さんが管理をすることになりました。

☆自宅処分の場合は、裁判所の許可も必要で、売買契約書(案)・物件価格の査定書も裁判所に提出しました。裁判所の許可が下り、自宅売却契約はお母様に代わり、選任・司法書士さんが契約しました。買替のマンション購入契約は裁判所の許可は不要で、選任・司法書士さんだけの判断で契約ができました。

☆ネット情報や助言者から「自分でも、簡単に出来る」言われる場合もありますが、やはり専門家に相談した方がよいかと思います。
つい最近も、自分が成年後見人になる予定で、自分で申し立てしたところ、裁判所の指定する司法書士さんが成年後見人に選任され、予想外の結果となってしまったというお話をおうかがいしました。

丸山5丁目の法典東小学校辺りは比較的条件の良い住宅地になっています。
馬込沢駅東口・京葉銀行の坂を上ったところに郵便局があります。木曜日に郵便局で不動産の決済をするので、払い戻し伝票等をもらいに来ました。坂の上は平らになっていて、丸山5丁目の法典東小学校辺りは比較的条件の良い住宅地になっています。ただ、この坂はアシスト自転車でないと厳しく、年配の方にはきついかと思います。
今日は真夏の暑さです。気温は27度です。
撮影 2020/06/08 PM3:35

夕暮れ時、白い大きな花が目に入ってきました。タイサンボクの花です。
牡鹿台ハイツ13号棟脇、事務所が近いのでここはよく通るのですが、20数年間気がつきませんでした。今年は、コロナ騒ぎで桜の花もツツジの花も楽しむ余裕はありませんでした。早くコロナが収束すればと思っています。
撮影 2020/06/06 PM5:35