八秀不動産株式会社のブログ 4ページ目｜馬込沢の不動産　八秀不動産株式会社

雨のピークはお昼頃だそうです。
この水路・二和川は馬込沢駅横から牡鹿台ハイツの東を抜け、鎌ヶ谷グリーンハイツ方向に流れています。
水路の南側は水路拡幅のため、少しづつですが用地買収が進んでいます。

撮影 2021/3/13 AM10:58 鎌ヶ谷市馬込沢

プリンターが使えなくなり、困ってしまいました。
スマートフォンやiPadからは印刷できるのですが、PCから印刷しようとするとクラッシュしてブルースクリーンになってしまいます。

プリンター複合機の会社に連絡して、解決することができました。
Windowsアップデートのせいでした。更新プログラムをアンインストールすれば良いとの事でしたが、アンインストールと再起動に思いのほか時間がかかってしまいました。

契約・決済だとか、忙しい時だったら大変なことになっていたのではないかと思います。パニックになった会社が多かったのではないかと思います。

2021/03/12

土筆が出てきました。もうすぐ、春です。

撮影 2021/3/12 PM5:08 馬込沢駅前のサミットストアー横を流れる二和川沿いの空き地

馬込沢の天気は曇り。予報では、午後から雨です。
中学校では卒業式のようです。

撮影 2021/3/12 AM11:23 船橋市藤原7丁目・法田中学校

3月11日、今日は晴れて風もないので暖かく感じますが、まだ桜は咲いていません。

撮影 2021/3/11 PM2:41 鎌ヶ谷グリーンハイツの桜並木

鎌ヶ谷グリーンハイツでは大規模修繕工事(外壁塗装工事)が始まるところです。

建物の周りに足場を組んでいます。鎌ヶ谷グリーンハイツは全部で51棟あるので、何回かに分けて、順番に工事をしています。今回は敷地南側の41棟〜51棟です。マンションの大規模修繕はだいたい12年ごとにやっているようです。

撮影 2021/3/7 AM11:11 鎌ヶ谷グリーンハイツ 45号棟

不動産の取引で、「ジュウセツ」「キンショウ」っていう言葉を聞きますが、これは何ですか？

英語圏の人はアルファベットの頭文字をとって、略語を使ったりしますが、
日本語は漢字を使っているので、「ジュウセツ」「キンショウ」は漢字の略語で、表記は「重説」「金消」です。

(1) 宅地建物取引業法上、契約の前に「重要事項の説明」をする必要があります。これが「重説」です。
(2) 住宅ローンを借りるときは、融資実行(決済)の3~4日前迄に銀行と借り入れ契約をします。この借り入れ契約を「金銭消費貸借契約」と言い「金消」と言っています。これは金融関係の業界用語だと思います。

住宅ローンが残ったままでも売れますか?

不動産を売却する時、ローンの借入が残ったままでも売りに出す事ができます。

契約書上は決済(代金の授受・物件の引渡)までに、売主様はローンを返済して抵当権を抹消しておかなければなりませんが、実務上は「代金の受け取り」と「ローンの返済」は同時に行います。

同時に行うといっても、買主様から代金を受け取らないとローンの返済ができないので、時系列的には逆になります。「ローンの返済」→「代金の受け取り」ではなく、「代金の受け取り」→「ローンの返済」になります。

上記の時系列的に逆転した取引を可能にする為には、担当する司法書士さんに事前にローンを借りている銀行と打ち合わせをしておいていただく必要があります。
決済(代金の受取り・ローンの返済)の前日までに、ローン返済銀行に抵当権抹消書類を用意しておいて貰います。
決済の当日、売主様は代金を受け取った後すぐに、ローンの返済金を銀行に送金し、司法書士さんに同行してローンの抵当権抹消書類を受け取りに行きます。

上記の書類を受け取ったら、司法書士さんは抵当権の抹消と所有権移転登記を申請して、この取引は終了します。

不動産の売買契約はどこで行いますか？

不動産の売買契約は仲介業者の事務所でお行います。契約は大体1時間半ぐらいかかります。

仲介業者が2社の場合、契約は元付の仲介業者(売却の依頼を受けている業者)の事務所でおこない、
決済は客付け業者の事務所か買主様・指定の銀行(ローン予定の銀行)で行うのが普通です。

不動産売買の取引は「売買契約」と「決済(引渡)」の2回に分けて行います。「決済」とは「残代金の支払い」と「物件の引き渡し」のことです。

契約締結後、買主様はローンの借り入れ手続きをしたり、売主様は居住中の場合は引っ越しの準備をしたり、ローンの残債が有る場合には抵当権抹消手続きの打ち合わせをします。

売買代金が500万円以下で、買主様がローンを使わなかったり、売主様にローン残債が無く空家の場合には「契約」と「決済」を同時に行うこともあります。

取引が代金の1割程度の「手付金支払い」と「残代金の支払い」の2回に分かれるのが普通なため、「仮契約」と「本契約」の2回の契約をするように勘違いをされる場合もありますが、契約は1回だけです。「仮契約」「本契約」とかはありません。

☆「契約」と「決済」を同時に行う実例としては馬込沢では中古マンションの鎌ヶ谷グリーンハイツや500万円以下の古家付土地等があります。売買代金が1,000万円を超えるものについては契約と決済を同時に行う事は少ないと思います。