八秀不動産株式会社のブログ 5ページ目｜馬込沢の不動産　八秀不動産株式会社

不動産売買・引渡し時の「固定資産税」「水道代」「ガス代」「電気代」などの清算について

不動産売買で、売主様は売却・引渡し時点で「固定資産税」「水道代」「ガス代」「電気代」などの清算をする必要があります。水道やガス・電気の場合は水道局やガス会社・電力会社等に連絡して元栓を止めて貰えばいいのですが‥‥。

市役所では固定資産税の元栓を止めてくれません。固定資産税は使用量に応じてかかってくる水道代等と違って、1月1日の所有者が1年分・全額(支払いは4分割払い可)を市役所に支払う義務があります。不動産売却年度の支払い義務者は売主様になりますが、負担方法(清算方法)は売買の当事者間で決めます。市役所では決めてくれません。(1)全額売主様負担(2)全額買主様負担(3)引渡し日で日割り清算など、いずれかで売主様・買主様間で取り決めをし、契約をします。

母親が認知症で、自宅を売却できない？

認知症の母親の介護費用を捻出するため、娘さんは母娘の二人で住んでいた共有の自宅(土地・建物)を売却し、買替でマンション購入を考えていました。

☆法的に意思能力の無い母親が売買契約をすることが出来ない事を知った娘さんは、簡単に出来るという知人の勧めもあり、ネット情報等を頼りに、自分で家庭裁判所に成年後見人の申立てを申請しようとしていました。申し立ての為に、何ヶ月もかけて必要書類を集めたりしていましたが、上手くいかず行き詰まってまいました。

☆そんな時に、その家を購入したいという方がいらっしゃいましたので、その旨を娘さんにお話し、申し立て業務専門の司法書士さんに依頼することをお薦めしました。
依頼後は手順よく進み、3ヶ月位で、裁判所から後見人の選定を受けることができました。ただ、後見人は娘さんと裁判所の指定する司法書士さんが、二人選任されました。
選任された司法書士さんが財産管理、娘さんは看護契約などの身上監護を分担することになりました。自宅の売却や買替のマンション購入契約は選任された専門職の司法書士さんがすることになりました。
お母様の所有する不動産・預金などはその司法書士さんが管理をすることになりました。

☆自宅処分の場合は、裁判所の許可も必要で、売買契約書(案)・物件価格の査定書も裁判所に提出しました。裁判所の許可が下り、自宅売却契約はお母様に代わり、選任・司法書士さんが契約しました。買替のマンション購入契約は裁判所の許可は不要で、選任・司法書士さんだけの判断で契約ができました。

☆ネット情報や助言者から「自分でも、簡単に出来る」言われる場合もありますが、やはり専門家に相談した方がよいかと思います。
つい最近も、自分が成年後見人になる予定で、自分で申し立てしたところ、裁判所の指定する司法書士さんが成年後見人に選任され、予想外の結果となってしまったというお話をおうかがいしました。

中古マンションを売却する時、借りている駐車場を買主様に引き継ぐ事ができません。

☆中古マンションを売却したら、借りているマンションの駐車場も解約しなければならないので、借りている駐車場を買主様に引き継ぐことはできません。最近、鎌ヶ谷グリーンハイツでは場所を選ばなければ、駐車場の空きがあるようです。

☆今日の馬込沢は晴れ。穏やかな天気です。
日曜・祭日は管理事務所が空いていないので、遠方にお住まいのお客様から、解約届などをお預かりしました。平日・土曜日(第1.第3.第5)に管理事務所に届ける予定です。牡鹿台ハイツの管理事務所は土曜日もやっています。

不動産を購入する時、不動産価格の交渉は 褒めた方 が、上手くいく場合があります。

売主様が個人の場合、感情が大きく作用します。
(1) 物件を気に入っている事を伝える事は、交渉で不利になる事はありません。売主様から好感をもたれます。
(2) 中古住宅の場合、不具合もあるので価格はそれを考慮しています。不具合を根拠に交渉するより、
(3) 「物件を気に入っていますが、この金額であれば、購入します。」と売主様にお伝えする方が、上手くいくケースが多いようです。
(4) 売主様が "個人の場合" と "企業・商売人" とでは交渉方法も違ってくるようです。

馬込沢は公共下水道工事の最中です。

☆船橋市丸山周辺の住宅地は本下水になっています。
牡鹿台ハイツ・鎌ヶ谷グリーンハイツ・ローズハイツ馬込沢などのマンションも本下水です。
☆下水水道工事が終わると、市が敷地内に排水梓を設置してくれます。この時、土地の所有者は受益者負担金を負担する事になります。40 坪の敷地だと2 万円位所有者は3 年以内に、自己負担で公共下水道への切り替え工事をする必要があります。市の工事資金貸付金制度もあります。
☆ 下水道使用料は水道使用料に応じて支払う事になります。

物件の販売価格は売主様に決めていただくのですが、売主様の判断基準になるのが、仲介業者の査定です。

☆不動産売却のご相談をお受けしたとき、仲介業者は成約事例・売出事例や公示価格等により、不動産の査定をし売主様にお伝えするのですが、最終的に販売価格を決めるのは売主様です。
☆土地・中古住宅は公示価格を基準にして査定するので、大幅に間違えることはありません。
☆中古マンションは公示価格を基準にして査定す事ができません。成約事例と個々の室内リフォーム状態により査定する事になり、成約事例とそのリフォーム状態等を把握していない場合には、500万円〜1,280万円という様な査定となってしまう場合があります。金額と専有面積だけの過去のデータによる査定で、ネット査定がこれに該当します。
☆馬込沢の中古マンションでは「鎌ヶ谷グリーンハイツ」「牡鹿台ハイツ」「エステシティ船橋」「コーポ馬込沢」など、同じ面積・同じマンションでも売出価格は100万円単位で違っている場合があります。
☆売出価格が相場(成約事例に基づいた査定額)より、200万円〜300万円高い場合は成約する事は難しいと思われます。売主様の判断基準となる仲介業者の査定は重要です。

馬込沢の中古マンションの売却ご依頼をいただきました。

最近、馬込沢地域で中古マンションの売却物件が以前より少なくなっています。馬込沢駅から徒歩約13分の東洋馬込沢グリーンハイツは総戸数が69戸ありますが 、暫く売りに出される物件がありませんでした。

本日、東洋馬込沢グリーンハイツの売却ご依頼をお受け致しました。
何度かリフォームをしています。綺麗な室内です。前面棟ナシの3階で、陽当たり・見晴らしが良好です。

※間取図・販売図面、作成中です。近日中に物件化できる予定です。
※リフォーム履歴
◆令和 元年10月 □北側・和室に二重サッシ設置
◆平成26年10月 □ﾕﾆｯﾄﾊﾞｽ・ｳｫｼｭﾚｯﾄ・洗面化粧台・給湯器交換、ﾌﾛｰﾘﾝｸﾞ張替
(LDK・洋室・廊下・洗面所)、全居室壁クロス貼替、畳表替
◆平成23年 　 □TVﾓﾆﾀｰｲﾝﾀｰﾌｫﾝ交換
◆平成16年 2月 □ｼｽﾃﾑｷｯﾁﾝ交換
◆平成15年10月 □全居室壁クロス貼替、畳表替、襖貼替、LDKのCF貼替・木部塗装

不動産の売却による所得は、他の所得と合算されますか？

今年は一時所得があり、同じ年に自宅を売却すると所得が合算されて、課税上不利になりませんか？

① 税理士さんに確認しました。
(1)不動産の売却による所得(譲渡所得)は分離課税なので、他の一時所得と合算される事はありません。
(2)自宅を売却したときは居住用財産の特例により、税金はかかりません。
譲渡所得(利益)が、あったとしても譲渡所得(利益)が3,000万円以下であれば、特例の3,000万円控除により税金はかかりません。

② 国税局電話相談センターに相談・確認しました。下記の※1から該当税務署に相談
上記の①と同様の回答でした。

居住用財産を譲渡した場合の3,000 万円の特別控除は下記の※2から調べることができます。
※1. 国税局電話相談センター
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/sodan/denwa-sodan/index.htm#a-02-2
※2. 国税庁ホームページ
居住用財産を譲渡した場合の3,000 万円の特別控除の特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

売却の前には、正しい査定が必要です。

お客様同士、売りたい・買いたいとのお話があった不動産取引の事例です。

☆ 馬込沢地域の中古マンションにお住まいのお客様より、ご自宅の査定依頼がありました。引越しを考えていたところ、お隣の方（買主様）から「ご自宅を売却するのであれば売って欲しい。売買価格はお隣の知り合いの不動産屋さんに査定させたい。」と言われたそうです。

☆ マンションを所有しているお客様（売主様）は、「公平」で「適正」な査定額が知りたいため、馬込沢の地元不動産会社である当社に査定依頼をしたとの事です。

☆ 早速、室内を拝見させていただき、取引事例をもとにマンションの査定をさせていただきました。売主様ご納得の上で売却金額を決め、売却のご依頼をいただきました。

☆ 購入ご希望のお隣のお客様に、当社より売主様の売却希望価格についてご連絡申し上げました。
お隣のお客様は「売主様の売却希望価格（当社査定額）は高すぎる。購入できる金額は売却希望価格の半額程度です。」との事でした。

☆ 購入ご希望金額が半額程度でしたので、この取引についてはお断りすることになりました。

☆ 売主様の売却希望価格で販売広告をしたところ、すぐに室内内見・購入申し込みがあり、広告から1 週間以内に契約となりました。室内も綺麗で、値引もなく売主様の希望価格で売却することができました。

☆ 「売りたい・買いたい」ということがあっても、成約に結びつくことが難しい場合が多くあります。「いくらで」「どのような条件で」と言うことが重要となります。
購入希望価格と適正な査定額が200 万円から400 万円も違えば、成約する事はほとんどありません。

不動産の査定価格は高い方がいいのでしょうか？

☆査定価格は、お客様より不動産売却のご相談をお受けしたとき、仲介業者が成約事例・売出事例や公示価格等に基づいて、お客様にお伝えする成約想定価格です。
☆相見積とか競売と違い、高ければいいといったものではありません。査定額を高くしても、売れなければ意味がありません。高すぎるため、長期間売れず「晒し物件」となり損害を受ける場合もあります。
☆少しでも、高く売りたいのが売主様のお考えだと思います。その売主様に忖度して売れそうもない金額で、取り敢えず売却依頼依頼(媒介契約)を受けてしまう不動産業者もいますが、誠実性に欠けるのではないでしょうか。
☆不動産会社としては信義誠実の原則に基づいてお客様にお応えし、不動産の査定をすべきです。お客様も信義誠実の原則に基づいて、その査定をした不動産会社に対処してくれると思います。
☆また、ネットを見ると「簡単査定、〇〇秒で不動産一括査定」といったサイトもありますが、これもどうなのでしょうか。本当に、〇〇秒で不動産の査定ができるのでしょうか？