八秀不動産株式会社のブログ 6ページ目｜馬込沢の不動産　八秀不動産株式会社

不動産売買契約書は何通つくるの？　

印紙代の負担は？通常の契約では2通作り、売主様・買主様がそれぞれの契約書に収入印紙を貼り、記名押印して各1通を保有することになります。

(1)印紙代節約のために、契約書を1通だけ作成することもあります。
原本は買主様が保管し、コピーを売主様が保有します。
※この場合、売主様・買主様の合意が必要です。印紙代は合意により、買主様負担か折半になります。

(2) 不動産会社が売主の場合、印紙代は買主様負担で契約書を1通だけ作成するケースが多いようです。

(3)税法上は上記のように、契約書を1通だけ作成でも問題ないとの事です。

(4) 不動産流通推進センターから、次ような結論が出ています。
「法律上何ら問題がないが、‥‥あまり好ましいやり方ではない。」
https://www.retpc.jp/archives/1636/
※ 不動産流通推進センターとは　https://www.retpc.jp/center/

(5)不動産売却時には、契約書はコピーでよいという不動産会社さんも、不動産の仕入れ時(買主の時)は契約書を2通作成して、契約書の原本を保有します。

相続登記が義務化される予定です。

有効な土地利用ができず、全国各地で問題が生じています。法改正により、2023年には相続登記や住所変更登記が義務化される見通しです。

馬込沢地域でも、所有者不明土地の関係で下水道工事が遅れているところがあります。馬込沢西口駅前から若葉保育園・牡鹿台ハイツへの道は人通りの多いメイン道路なのですが、私道のため一部の土地所有者と連絡が取れず、工事が遅れているそうです。登記が義務化されれば、このような公共工事もスムーズにいくのではないかと思います。

最近、相続登記に付いてご相談を受けるケースが増えてきました。当社では、すぐ近くの西森司法書士さんをご紹介しています。西森さんは地元の司法書士さんです。馬込沢駅から徒歩3 分、第一踏切商店街に事務所があります。敷地内に建てられた、みどり色のトンガリ帽子の綺麗な事務所です。左隣りにあるのがご家族が経営する 光の子保育園 です。

馬込沢の地価を知るには、先ず公示価格を調べる必要があります。

公示価格とは国土交通省から、毎年3月中旬ごろに発表される1月1日時点における土地価格のことです。今年は6年ぶりに下落という事でしたが、馬込沢地域では公示価格の下落は無く、横ばいでした。

馬込沢駅に一番近い公示地は船橋市丸山5丁目33-11にあり、公示価格は114,000円/㎡ (37.68万円/坪)です。馬込沢東口から徒歩約3分、京葉銀行・馬込沢支店前の坂道登って、郵便局と不動産屋さん(オオタニさん)の間の小径を右に曲がっていくと丸山5丁目の公示地に着きます。

公示価格、37.68万円/坪は更地渡しの場合の土地価格になります。古家がある場合は、建物を取壊す必要があります。建物解体工事代は150万円〜180万円位かかると思います。

「中古マンションの査定方法」 "むずかしいマンションの査定"

☆馬込沢地域の中古マンション・土地・中古戸建などの売却物件を募集しています。査定無料・資料請求無料・その他、ご相談等無料です。

☆「土地」「中古住宅」の査定は公示価格・基準地価・路線価・固定資産税評価額などに基づいて査定することができます。査定ソフト・システムを利用して、成約事例・売買事例の金額等を入力することにより、比較的簡単に査定できます。算出された査定額が実勢と大きく違うことはないと思われます。

☆「中古マンション」の査定は、公示価格・基準地価などに基づいて査定することができません。査定ソフト・システムを利用して査定することもできますが、実勢との誤差が200万円から400万円という場合もあります。
過去の成約事例や近隣成約事例の金額・数値だけを頼りにした査定システム利用の場合は、実勢からかけ離れたものになりがちです。明らかに安すぎたり、高すぎる金額で売り出されたケースもありました。

☆「中古マンション」の査定は、室内の状況・リフォーム履歴などが重要となります。
同一マンションや近隣マンションの成約事例との比較により算出されたものが、最も実勢に近い査定額になります。

☆特に、「マンションの査定」は難しいので、他地域の物件査定のときは、地元の業者に聞くこともあります。逆に他の地域の業者から相談を受ける事もあります。

自分で出来る「土地の査定方法」

だいたいの目安となる査定であれば、簡単な方法があります。「評価証明書」があれば、出来ます。

1. 公示価格を基にした、査定方法です。
2. 公示価格は、時価と考えて良いと思います。
    地域・時期によりますが、現在は年初との価格変動が殆どありません。
3. 所有不動産(土地)の固定資産税・評価証明書を取得します。所有者であれば、
    市役所で取得できます。
4. 固定資産税の評価額は公示価格の70%を目安に、決めています。
    評価額を70%で割った金額が対象土地の時価相当額(公示価格相当額)になります。

※"崖地" "旗竿地" "浸水被害" 等、固有の条件があれば、考慮する必要があります。
※不動産会社は通常、"成約事例" "公示価格" "路線価" "市況" "公図" "謄本" "測量図" 等をもとにして、現地調査をした上で、査定します。
※固定資産税の評価額は3年に1度、評価替えをしています。令和3年度は、評価替えになります。

※古家がある場合は、取壊し費用が150万円前後かかります。築25年以上の建物は、流通市場では評価額は無しです。

八秀不動産株式会社 馬込沢駅西口、徒歩3分 https://hasshuu.com/ 　皆様のお役に立ちたいと思っています。お気軽にご相談ください。不動産に関するお問合せ Tel 047-430-5572

最近の不動産取引では、売主様がご高齢のケースが増えてきました。

90 才代・100 才代のご高齢の方がご自宅やご所有の不動産を売却する時は多くの場合、ご家族の方が代理人となり、お取引をします。
この場合、契約は代理人だけでできるのですが、決済は代理人だけではできません。決済というのは残代金の授受と所有権の移転登記をする事なのですが、所有権移転登記は司法書士さんに依頼（委任）することになります。この所有権移転登記の委任は代理人が司法書士さんに委任することはできません。所有者ご本人が直接、司法書士さんに委任する必要があります。

☆ 実際の取引では決済の何日か前に、司法書士さんにご本人が入居中の紹介護施設等に行ってもらい、（1）本人確認と（2）意思表示能力の確認をする事になり認知症かどうかの確認になります。
☆ 司法書士さんの質問内容は大体、次のような項目になります。（1）ご自宅のご住所（2）お名前（3）年齢（3）生年月日（4）干支・えと（5）売却の意思などです。
☆ 司法書士さんとの面談で認知症では無いのに、あがってしまう事もあるので、ご本人に想定される質問項目を事前お伝えしておく事も必要かと思います。
☆ 司法書士さんとの面談で、認知症の疑い有りと判断された時は医師の診断を受け、認知症の場合は「成年後見人制度」を利用する事になります。
☆「母親が認知症で、自宅を売却できない？」

馬込沢は船橋市と鎌ヶ谷市の市境にあるので、お隣が別々の市だったりします。
馬込沢駅・東口駅前に中華料理の華勝園さんのとコンビニ・ファミリーマートさんが並んでいますが、お隣同士が別々の市です。
(1)南側の華勝園さんが船橋市で北側のファミリーマートさんが鎌ヶ谷市になります。同様に市境になっているのが(2)馬込沢駅とサミットストアさん(3)西口駅前のマツモトキヨシさんと武田不動産さん等です。

建物の真中が市境になっているところもあります。ヨークマート前の東道辺店前のマンション・船橋丸山パークホームズは建物の真中が市境です。住居表示は船橋市になっています。
※馬込沢駅も市境・境界線上にありますが、住居表示は船橋市です。

船橋市丸山2丁目・土地の売却ご依頼をいただきました。
しばらく売り止めになってい売地ですが、価格改定し新たに売出すことになりました。販売図面が出来上がったところです。ネットへの広告掲載は明日以降になります。
船橋市丸山2-34-8 ・馬込沢駅より徒歩約16分・土地・正味72.97㎡(22.07坪)・485万 円

緊急事態宣言が発令されました。4月25日から5月11日までの17日間。
今日は金曜日ですが、会社からまっすぐ家に帰る人が多いと思います。こんな時間ですが、帰宅を急ぐ会社員が馬込沢駅西口の つけ麺・目黒屋さん前を足早に通り抜けていきます。

撮影 2021/04/23 PM18:26 鎌ヶ谷市馬込沢3-22

#馬込沢 #馬込沢駅

昼間は26度と暑かったのですが、風があり少し寒く感じます。今晩から明日の朝にかけて8度ぐらいに下がるそうです。明日の朝はコートが必要になるかもしれません。

第一踏切の1本南側・当社前の通りを馬込沢駅から牡鹿台ハイツ・鎌ヶ谷グリーンハイツ方面に、帰宅を急ぐ多くの人が通って行きます。

撮影 2021/04/22 PM18:57 鎌ヶ谷市馬込沢3-34