八秀不動産株式会社のブログ 6ページ目｜馬込沢の不動産　八秀不動産株式会社

リフォーム工事代がどの位かかるか、聞いてみました。

馬込沢駅、徒歩約7~8分の中古マンション・牡鹿台ハイツのリフォーム工事を数多く手がけているリフォーム工事屋さんが、ちょうど来店したので聞いてみました。おおよその金額です。

(1)北側の和室を洋室にリフォーム
A.床だけフローリング→20万円以下
B.押し入れ等をクローゼットに+壁クロス・天井クロス張り→30万円以下
(2)キッチンをリフォーム
システムキッチン取り替え+床CF張り替え+壁クロス張り替え→35万円位

リフォーム工事代見積の対象は、売却ご依頼を受けたばかりの牡鹿台ハイツ・1階・専用庭付の物件です。

馬込沢の紅葉
紅葉の季節はもうすぐ終わりそうです。群馬県は大雪になっているそうですが、馬込沢も今の気温は7度と寒く、今晩の最低気温はマイナス2度になるそうです。千葉県は房総の養老渓谷あたりに行けば、未だ紅葉が見れるかもしれません。

撮影 2020/12/19 AM12:30 牡鹿台ハイツと若葉保育園の間にある藤原公園

馬込沢の水害対策として、二和川のバイパス工事と河川幅の拡幅工事の計画がありますが、現在はバイパス工事は終わり、水路拡幅の用地買収(馬込沢駅横～牡鹿台ハイツ13号棟脇)は少しずつですが進んでいるようです。これが完成すると、馬込沢駅まで、拡幅された二和川に沿って歩道もできるそうです。

撮影 2020/12/18 PM2:23 牡鹿台ハイツ敷地側から撮影

「牡鹿台ハイツ・1階・専用庭付き」、売却価格・査定のご依頼をいただきました。

牡鹿台ハイツは馬込沢駅へ徒歩約7~8分、駅前にはスーパーもあり、人気のあるマンションです。売りに出されると、ほんの数日で決まってしまう事があります。特に1階の住戸は年配の方や小さいお子さんのいるご家族に人気があります。

☆中古マンションの査定は難しく、土地の査定のように公示価格に基づいて算出する事ができません。中古マンションは成約事例に基づいて査定する事になります。

☆ネットをみると、〇〇秒で簡単査定・500万円~1,300万円等とでていますが、本当でしょうか。AIは過去の売出価格等を把握しているだけで、個々の成約事例の室内リフォーム状態や販売事情・成約金額などを把握しているとは言えません。

☆査定金額は専有面積(56.27㎡・75.17㎡・85.43㎡)や所在階(1階・2階・3階)によって違ってくるのは勿論のこと、特に室内のリフォーム状態によって、大きく違ってきます。

☆当社は今までに、牡鹿台ハイツ・総戸数303戸の内、59件・成約のお手伝いをさせて頂きました。この取引実績をもに把握している室内のリフォーム状態・販売事情・売出価格・成約金額等により、査定させていただきました。

☆査定額は売主様だけではなく買主様にとっても、妥当な金額だと思っています。売主様にはご納得の上、査定金額で売却のご依頼をお受けいたしました。

近日中に物件情報をホームページに掲載いたします。

今日の昼食は、馬込沢駅前・サミットストアのお弁当です。いつもは、コンビニ弁当で済ませる事が多いのですが‥‥。
本日のおすすめ!! 牛すき焼重(アンガス黒牛使用) 458円

馬込沢駅前のサミットストアは新装開店から3日目ですが、お客様で一杯でした。
撮影 2020/12/14 PM12:03

不動産は高額な商品なので、良い点・悪い点、事実をそのままご説明して納得して頂く事が必要です。

「昔ながらの」不動産広告にはこんなのが、ありました。
◇「好評分譲中」のノボリ、昔は良く見かけました。今でも、あるようです。‥‥好評なら、売れ残ってないと思います。
◇「惜譲」‥‥売りたくないなら、売らない方が良いと思います。

スーパーや飲食店のPOP広告を真似したらダメ。
◇「大安売り」を不動産でやったら、ダメです。最初から、適正価格で売る事が必要です。
◇「先着、何名様に限り」「一日、10食限定」　煽ってもダメです。

不動産は高額な商品なので、お客様は衝動買いなどしません。
①煽ったら、逆効果です。薄っぺらな「キャッチフレーズ」は無意味です。
②お客様には納得していただかないと契約には至りません。小細工も無意味です。
③良い点・悪い点、事実をそのままご説明して納得して頂く事が必要です。

松戸の住宅展示場脇を通って、馬込沢の事務所へ通っています。

平日の木曜日(12/3)でも、車が結構とまっています。土日・祭日にはお客様の車でいっぱいです。大手ハウスメーカー・25社が出店していて、馬込沢周辺の展示場の中では大きい方です。朝日新聞は本業では赤字ですが、住宅展示場の経営等で利益を上げているようです。

◇住宅展示場で、建築する建物を決めたお客様が、土地を探しに地元の不動産会社にご来店されます。建物は同じような物を生産することが可能なのですが、土地は大規模開発以外には同じ様なものを生産することが難しい商品です。大規模開発された土地は建築条件付きと言って、建てる建物・ハウスメーカーが決まっているのが普通です。

◇地元の不動産仲介業者がお客様から土地売却のご依頼をお受けした時は、今までにご購入ご希望を承ったお客様や住宅提示場のハウスメーカーさんに紹介しています。
建売業者さんも土地を購入するのですが、事業として採算を考えるので、一般のお客様の購入希望価格より、仕入価格(購入希望価格)は安くなるのが普通です。

今日(12/1)は不動産会社が休みです。火曜日・水曜日の2日を休みにしたのは、今年からです。

会社員として、不動産会社に勤めていた頃から水曜日だけが休みで当然、日曜・祭日も出勤していました。

□週・2日の休みにすると1日は何もせず、ゆったり・のんびりと家で過ごすことができます。いつのまにか隣で猫がくつろいでいます。
□のんびりしていると、何故かあの頃のことが頭に浮かんできます。不動産バブルが崩壊して、日本の経済が壊滅的な状況になってしまった頃です。都心ではフェンスなどで囲まれた虫食い状態・地上げ途中で放棄された土地があちこちに見られました。当時、取引先の銀行員は「今世紀中に日本経済が回復する事はないだろう」などと言っていました。

◆馬込沢で会社員として、仕事をするようになったのは、不動産バブルが崩壊した後です。バブル崩壊で、都心の不動産取引は激減していました。
◆馬込沢のような東京の周辺部では、住宅・住宅地等の実需の取引があり、不動産業として成立していました。

◇最近のコロナ騒ぎの前の都心部では、バブルと思われる状況になっていたかと思いますが、この情勢下では厳しい事になっていると思います。ただ先日久しぶりに東京へ出かけた時には、30年前のバブル崩壊時ような沈滞した空気は全く感じられませんでした。
◇馬込沢では実需中心の取引が続いていましたので、不動産バブルは発生していません。そのため、都心部のようにバブル崩壊で、地価やマンション等の住宅価格が下落するような心配はないだろうと推測しています。

リビングで、売却ご依頼の不動産・査定方法などをご説明していました。

いつの間にかテーブルの下を潜ってきた、お客様の飼い犬が膝に手をのせ、体を震わせて、来客の不動産屋さんを歓迎してくれました。

こんな対応は久しぶりです。以前同じ犬種を飼っていました。今は、ぐうぜん同じ名前の猫を飼っています。

犬って、こんなだったんだ。猫は呼んでも来ません。犬派だった人間からすると寂しい思いをしますが、猫はネコの良いところがあります。

家に帰ると頭をぶつけてきたり、身体を擦り付けてきたりします。特に履き替える前の靴下の匂いが好きです。家では「猫って、加齢臭が好きらしいよ。」とか言われています。

小さい時は馬込沢の事務所に連れてきていました。コピー機が暖かくなってました。今、5才です。

馬込沢は天気も良く、人出があります。

馬込沢駅東口の居酒屋・庄屋さんはランチのお客さんで混んでいました。定食にはコーヒーが付いてきます。通りの向かい側にあるコーヒー専門店・マゴメ・コーヒー・プロジェクトさんは入店待ちのお客様が並んでいました。

飲食店業界はコロナの影響で厳しいと言われていますが、昼間の馬込沢のお店にはお客様が来ているようです。　

不動産業界もコロナの影響で景気が良いとはいえませんが、需要が無くなったわけではなく、需要の繰延感があります。

撮影 2020/11/30 PM12:10