八秀不動産株式会社のブログ 8ページ目｜馬込沢の不動産　八秀不動産株式会社

馬込沢は公共下水道工事の最中です。

☆船橋市丸山周辺の住宅地は本下水になっています。
牡鹿台ハイツ・鎌ヶ谷グリーンハイツ・ローズハイツ馬込沢などのマンションも本下水です。
☆下水水道工事が終わると、市が敷地内に排水梓を設置してくれます。この時、土地の所有者は受益者負担金を負担する事になります。40 坪の敷地だと2 万円位所有者は3 年以内に、自己負担で公共下水道への切り替え工事をする必要があります。市の工事資金貸付金制度もあります。
☆ 下水道使用料は水道使用料に応じて支払う事になります。

物件の販売価格は売主様に決めていただくのですが、売主様の判断基準になるのが、仲介業者の査定です。

☆不動産売却のご相談をお受けしたとき、仲介業者は成約事例・売出事例や公示価格等により、不動産の査定をし売主様にお伝えするのですが、最終的に販売価格を決めるのは売主様です。
☆土地・中古住宅は公示価格を基準にして査定するので、大幅に間違えることはありません。
☆中古マンションは公示価格を基準にして査定す事ができません。成約事例と個々の室内リフォーム状態により査定する事になり、成約事例とそのリフォーム状態等を把握していない場合には、500万円〜1,280万円という様な査定となってしまう場合があります。金額と専有面積だけの過去のデータによる査定で、ネット査定がこれに該当します。
☆馬込沢の中古マンションでは「鎌ヶ谷グリーンハイツ」「牡鹿台ハイツ」「エステシティ船橋」「コーポ馬込沢」など、同じ面積・同じマンションでも売出価格は100万円単位で違っている場合があります。
☆売出価格が相場(成約事例に基づいた査定額)より、200万円〜300万円高い場合は成約する事は難しいと思われます。売主様の判断基準となる仲介業者の査定は重要です。

馬込沢の中古マンションの売却ご依頼をいただきました。

最近、馬込沢地域で中古マンションの売却物件が以前より少なくなっています。馬込沢駅から徒歩約13分の東洋馬込沢グリーンハイツは総戸数が69戸ありますが 、暫く売りに出される物件がありませんでした。

本日、東洋馬込沢グリーンハイツの売却ご依頼をお受け致しました。
何度かリフォームをしています。綺麗な室内です。前面棟ナシの3階で、陽当たり・見晴らしが良好です。

※間取図・販売図面、作成中です。近日中に物件化できる予定です。
※リフォーム履歴
◆令和 元年10月 □北側・和室に二重サッシ設置
◆平成26年10月 □ﾕﾆｯﾄﾊﾞｽ・ｳｫｼｭﾚｯﾄ・洗面化粧台・給湯器交換、ﾌﾛｰﾘﾝｸﾞ張替
(LDK・洋室・廊下・洗面所)、全居室壁クロス貼替、畳表替
◆平成23年 　 □TVﾓﾆﾀｰｲﾝﾀｰﾌｫﾝ交換
◆平成16年 2月 □ｼｽﾃﾑｷｯﾁﾝ交換
◆平成15年10月 □全居室壁クロス貼替、畳表替、襖貼替、LDKのCF貼替・木部塗装

不動産の売却による所得は、他の所得と合算されますか？

今年は一時所得があり、同じ年に自宅を売却すると所得が合算されて、課税上不利になりませんか？

① 税理士さんに確認しました。
(1)不動産の売却による所得(譲渡所得)は分離課税なので、他の一時所得と合算される事はありません。
(2)自宅を売却したときは居住用財産の特例により、税金はかかりません。
譲渡所得(利益)が、あったとしても譲渡所得(利益)が3,000万円以下であれば、特例の3,000万円控除により税金はかかりません。

② 国税局電話相談センターに相談・確認しました。下記の※1から該当税務署に相談
上記の①と同様の回答でした。

居住用財産を譲渡した場合の3,000 万円の特別控除は下記の※2から調べることができます。
※1. 国税局電話相談センター
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/sodan/denwa-sodan/index.htm#a-02-2
※2. 国税庁ホームページ
居住用財産を譲渡した場合の3,000 万円の特別控除の特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

売却の前には、正しい査定が必要です。

お客様同士、売りたい・買いたいとのお話があった不動産取引の事例です。

☆ 馬込沢地域の中古マンションにお住まいのお客様より、ご自宅の査定依頼がありました。引越しを考えていたところ、お隣の方（買主様）から「ご自宅を売却するのであれば売って欲しい。売買価格はお隣の知り合いの不動産屋さんに査定させたい。」と言われたそうです。

☆ マンションを所有しているお客様（売主様）は、「公平」で「適正」な査定額が知りたいため、馬込沢の地元不動産会社である当社に査定依頼をしたとの事です。

☆ 早速、室内を拝見させていただき、取引事例をもとにマンションの査定をさせていただきました。売主様ご納得の上で売却金額を決め、売却のご依頼をいただきました。

☆ 購入ご希望のお隣のお客様に、当社より売主様の売却希望価格についてご連絡申し上げました。
お隣のお客様は「売主様の売却希望価格（当社査定額）は高すぎる。購入できる金額は売却希望価格の半額程度です。」との事でした。

☆ 購入ご希望金額が半額程度でしたので、この取引についてはお断りすることになりました。

☆ 売主様の売却希望価格で販売広告をしたところ、すぐに室内内見・購入申し込みがあり、広告から1 週間以内に契約となりました。室内も綺麗で、値引もなく売主様の希望価格で売却することができました。

☆ 「売りたい・買いたい」ということがあっても、成約に結びつくことが難しい場合が多くあります。「いくらで」「どのような条件で」と言うことが重要となります。
購入希望価格と適正な査定額が200 万円から400 万円も違えば、成約する事はほとんどありません。

不動産の査定価格は高い方がいいのでしょうか？

☆査定価格は、お客様より不動産売却のご相談をお受けしたとき、仲介業者が成約事例・売出事例や公示価格等に基づいて、お客様にお伝えする成約想定価格です。
☆相見積とか競売と違い、高ければいいといったものではありません。査定額を高くしても、売れなければ意味がありません。高すぎるため、長期間売れず「晒し物件」となり損害を受ける場合もあります。
☆少しでも、高く売りたいのが売主様のお考えだと思います。その売主様に忖度して売れそうもない金額で、取り敢えず売却依頼依頼(媒介契約)を受けてしまう不動産業者もいますが、誠実性に欠けるのではないでしょうか。
☆不動産会社としては信義誠実の原則に基づいてお客様にお応えし、不動産の査定をすべきです。お客様も信義誠実の原則に基づいて、その査定をした不動産会社に対処してくれると思います。
☆また、ネットを見ると「簡単査定、〇〇秒で不動産一括査定」といったサイトもありますが、これもどうなのでしょうか。本当に、〇〇秒で不動産の査定ができるのでしょうか？

不動産売買契約書は何通つくるの？　

印紙代の負担は？通常の契約では2通作り、売主様・買主様がそれぞれの契約書に収入印紙を貼り、記名押印して各1通を保有することになります。

(1)印紙代節約のために、契約書を1通だけ作成することもあります。
原本は買主様が保管し、コピーを売主様が保有します。
※この場合、売主様・買主様の合意が必要です。印紙代は合意により、買主様負担か折半になります。

(2) 不動産会社が売主の場合、印紙代は買主様負担で契約書を1通だけ作成するケースが多いようです。

(3)税法上は上記のように、契約書を1通だけ作成でも問題ないとの事です。

(4) 不動産流通推進センターから、次ような結論が出ています。
「法律上何ら問題がないが、‥‥あまり好ましいやり方ではない。」
https://www.retpc.jp/archives/1636/
※ 不動産流通推進センターとは　https://www.retpc.jp/center/

(5)不動産売却時には、契約書はコピーでよいという不動産会社さんも、不動産の仕入れ時(買主の時)は契約書を2通作成して、契約書の原本を保有します。

相続登記が義務化される予定です。

有効な土地利用ができず、全国各地で問題が生じています。法改正により、2023年には相続登記や住所変更登記が義務化される見通しです。

馬込沢地域でも、所有者不明土地の関係で下水道工事が遅れているところがあります。馬込沢西口駅前から若葉保育園・牡鹿台ハイツへの道は人通りの多いメイン道路なのですが、私道のため一部の土地所有者と連絡が取れず、工事が遅れているそうです。登記が義務化されれば、このような公共工事もスムーズにいくのではないかと思います。

最近、相続登記に付いてご相談を受けるケースが増えてきました。当社では、すぐ近くの西森司法書士さんをご紹介しています。西森さんは地元の司法書士さんです。馬込沢駅から徒歩3 分、第一踏切商店街に事務所があります。敷地内に建てられた、みどり色のトンガリ帽子の綺麗な事務所です。左隣りにあるのがご家族が経営する 光の子保育園 です。

馬込沢の地価を知るには、先ず公示価格を調べる必要があります。

公示価格とは国土交通省から、毎年3月中旬ごろに発表される1月1日時点における土地価格のことです。今年は6年ぶりに下落という事でしたが、馬込沢地域では公示価格の下落は無く、横ばいでした。

馬込沢駅に一番近い公示地は船橋市丸山5丁目33-11にあり、公示価格は114,000円/㎡ (37.68万円/坪)です。馬込沢東口から徒歩約3分、京葉銀行・馬込沢支店前の坂道登って、郵便局と不動産屋さん(オオタニさん)の間の小径を右に曲がっていくと丸山5丁目の公示地に着きます。

公示価格、37.68万円/坪は更地渡しの場合の土地価格になります。古家がある場合は、建物を取壊す必要があります。建物解体工事代は150万円〜180万円位かかると思います。

「中古マンションの査定方法」 "むずかしいマンションの査定"

☆馬込沢地域の中古マンション・土地・中古戸建などの売却物件を募集しています。査定無料・資料請求無料・その他、ご相談等無料です。

☆「土地」「中古住宅」の査定は公示価格・基準地価・路線価・固定資産税評価額などに基づいて査定することができます。査定ソフト・システムを利用して、成約事例・売買事例の金額等を入力することにより、比較的簡単に査定できます。算出された査定額が実勢と大きく違うことはないと思われます。

☆「中古マンション」の査定は、公示価格・基準地価などに基づいて査定することができません。査定ソフト・システムを利用して査定することもできますが、実勢との誤差が200万円から400万円という場合もあります。
過去の成約事例や近隣成約事例の金額・数値だけを頼りにした査定システム利用の場合は、実勢からかけ離れたものになりがちです。明らかに安すぎたり、高すぎる金額で売り出されたケースもありました。

☆「中古マンション」の査定は、室内の状況・リフォーム履歴などが重要となります。
同一マンションや近隣マンションの成約事例との比較により算出されたものが、最も実勢に近い査定額になります。

☆特に、「マンションの査定」は難しいので、他地域の物件査定のときは、地元の業者に聞くこともあります。逆に他の地域の業者から相談を受ける事もあります。